相続した家を売却する流れ。相続登記から確定申告までの順番と期限

親から相続した家を売りたい。でも、名義は親のまま、兄弟とも話がついていない。相続した家の売却は、ふつうの家の売却の前に、相続の手続きが入るのが特徴です。この記事では、相続した家を売却する流れを順番に並べ、期限のある手続きを法務省と国税庁の情報で確かめてまとめました。

相続した家を売却する流れ

1. 相続人と遺言を確かめる遺言書があるか、相続人が誰かを確かめます。
2. 遺産の分け方を決める遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、家を誰が相続するかを決めます。
3. 相続登記をする法務局で、家と土地の名義を相続した人に変えます。
4. 査定を受けて売り方を決める複数の不動産会社に査定を頼み、仲介か買取かを選びます。
5. 売買契約と引き渡し契約を結び、決済の日に代金を受け取って鍵を渡します。
6. 確定申告をする売った翌年に、利益が出たときや特例を使うときは確定申告をします。

遺産の分け方を決める

家をどう分けるかには、主に次の考え方があります。

売ることが決まっているなら、売って代金を分ける方法を話し合ってみてください。分け方は遺産分割協議書に書いておくと、手続きで使えます。

相続登記は義務。期限を確かめる

法務省によると、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

正当な理由なく義務を果たさないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。売るときにも相続登記は欠かせないので、早めに済ませましょう。自分で申請することもできますが、書類が多いため司法書士に頼む人もいます。

査定と売り方を決める

不動産会社は1社に決めず、複数に査定を頼むと価格の根拠を比べられます。相続した家は古く、荷物が残っていることも多いため、仲介だけでなく買取の価格も聞いておくと判断しやすくなります。

売ったあとの税金と特例

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続した空き家を売った場合は、要件に合えば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。国税庁の情報による主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• 相続の直前に、亡くなった人のほかに住んでいた人がいないこと（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件で対象）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った代金が1億円以下であること
• 2027年12月31日までの売却であること。相続人が3人以上で2024年1月1日以後に売ると、上限は2,000万円
• 耐震基準を満たすか、取り壊してから売るなどの条件があること

特例を使うには確定申告が必要で、市区町村が出す確認書などを添えます。ほかの特例と一緒に使えない場合もあるため、売る前に税務署や税理士に確かめてください。

売るまでの間に気をつけること

売れるまでの間も、固定資産税や管理の負担は続きます。空き家のまま管理が行き届かないと、市区町村から指導を受けることもあります。見回りの担当を決めておきましょう。

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